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疫情期間 19城“零成交”對房價意味著什么?

發布時間:2020-03-19 14:03
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2月份,由于疫情導致部分城市成交“停擺”,70個大中城市中有19城(武漢、石家莊、太原、揚州、蚌埠、平頂山等)新房“零成交”。二手房方面,2月份,武漢、石家莊、呼和浩特、包頭、錦州、揚州等24個城市二手房“零成交”。
疫情確實是導致2月份樓市高度下沉、成交量大幅下降的一個原因,或者說一個重要原因。但是,一場疫情,絕對決定不了樓市的整體格局和變化。疫情,只是樓市矛盾暴露、問題顯現的一個導火索。
很多人在分析,疫情過后,房價會出現怎樣的變化。有認為房價會漲的,也有認為房價會跌的。更有經濟學家認為,要防止房價暴跌。顯然,這是一種擔心,但是,卻也不是毫無道理的擔心。因為,疫情對經濟的短期影響是存在的,對居民收入的影響也是存在的,市場低迷也就不可避免。關鍵就看,開發商的承受能力有多強,到底能將房價扛多遠。
實際上,開發商要想不讓企業出現資金鏈斷裂問題,最有效的辦法就是降價售房,用售房來回籠資金。因為,經過幾年的強調控、特別是“房住不炒”的定位,購房者越來越理性了,開發商與購房者的利益博弈天平,也開始向購房者傾斜。開發商只有適應市場變化,通過降價來回籠資金,確保資金鏈不斷。購房的主動權在居民,“保”房價的主動權則在開發商,那就是把房價降到購房者能夠接受的水平。什么是購房者能夠接受的水平,估計在現有基礎上降價20%至30%。否則,吸引不了購房者,尤其是改善性住房消費需求。
對地方政府來說,樓市問題是一個矛盾非常大的“結”。房價下跌、市場低迷,對地方的經濟增長影響很大,對政府財力調度影響很大,對政府能夠調控的手段影響很大。但是,如果繼續與開發商一起死扛房價,那么,市場低迷的矛盾會更突出,甚至引發房價暴跌。如果通過取消限購等政策,刺激樓市,又有可能與“房住不炒”相矛盾。這樣的心理,讓地方政府很糾結。
也正因為如此,地方政府在扶持開發企業方面,也都是點到為止,沒有動作太大。他們擔心,動作大了,房價再回歸上漲通道,他們承擔不起這個責任。所以,對開發商的政策要給,但很適度。給市場的政策,則只有極少數城市使用,且在大環境影響下,效果不明顯。因此,地方政府尚沒有找到更好的辦法來處理,需要觀察與關注。
開發商資金鏈緊繃的問題,最令人擔心的是金融風險。開發商與銀行緊緊地綁在了一起,開發商的錢,大多是銀行的錢。一旦開發商出現資金鏈斷裂,最先受傷的,就是銀行;蛟S,銀行會明里暗里給開發商以支持,以各種方式確保開發商不出現資金鏈斷裂風險。因此,只要房價不出現暴跌,只要開發商愿意降價售房,出現系統性金融風險的概率不是很大。關鍵就看開發商如何處理房價問題,所以,銀行要密切關注開發商的行動,督促開發商能夠降價售房。
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